Neuigkeiten - Recht

Es ist als Härtefallgrund anerkannt, dass eine Räumung nach einer Kündigung des Mietverhältnisses zu unterbleiben hat, wenn der Mieter mit Suizid droht. Wie diese Gefahr künftig seriös zu prüfen und bewerten ist, hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) anhand eines aktuellen Falls konkretisiert.

Ein Mann wohnt seit 1988 mit seiner Lebensgefährtin in einer im Dachgeschoss gelegenen Zweizimmerwohnung. Der Vermieter hatte nun die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt, der die Mieter widersprachen. Ihren Widerspruch begründeten sie damit, dass die Kündigung für sie eine besondere Härte darstelle, da ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation "schlicht unmöglich" sei. Schließlich verlangte der Vermieter die Räumung. Das zuständige Landgericht (LG) holte daraufhin ein schriftliches psychiatrisches Gutachten ein und hörte im Anschluss den Sachverständigen an, bevor es der Räumungsklage stattgab. Dagegen legten die Mieter Revision ein.

Der BGH hat das Berufungsurteil hinsichtlich der Härteregelung aufgehoben und die Angelegenheit zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Dazu gab er folgende Hinweise: Werden von dem Mieter ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren substantiiert geltend gemacht, haben sich die Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild zu verschaffen. Zwar hatte das LG die Suizidankündigung beider Mieter als ernsthaft bewertet und erkannt, dass diese bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form einer Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. Rechtsfehlerhaft hat es aber der hieraus resultierenden Gefahr für das Leben und die körperliche Unversehrtheit der Mieter allein deshalb keine Bedeutung bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte beigemessen, weil der diesbezügliche Wille von den Beklagten frei gebildet worden sei und sich als im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung darstellte. Eine solche Sichtweise wird jedoch dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsproblemen oder Lebensgefahr sind die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das muss vom LG nun entsprechend nachgeholt werden.

Hinweis: Es dürfte also künftig vermehrt zur Einholung von Sachverständigengutachten kommen, wenn tatsächlich ein Suizid vom Mieter angedroht wird. Das dürfte die Räumungsverfahren zu Lasten der Vermieter weiter in die Länge ziehen.

(aus: Ausgabe 07/2024)

Ist die Mietwohnung feucht, ist dies einer der häufigsten Mietminderungsgründe. Auch im folgenden Mietrechtsfall des Landgerichts Paderborn (LG) war Feuchte in Wohn- und Kellerräumen Gegenstand der Frage, in welcher Höhe eine mieterseitige Kürzung des Mietzinses berechtigt sein könne.

Eine Frau war seit 2019 Mieterin einer Altbauwohnung im Erdgeschoss eines Hauses, das ca. 1926 errichtet wurde. Sowohl der Keller des Hauses als auch der zur Wohnung gehörende Kellerraum waren feucht. Ebenfalls bestand Feuchtigkeit in Teilen der Wände der Mietwohnung. Die Feuchtigkeit hatte dort bereits auch zu sichtbaren Salzausblühungen und zerbröselndem Putz geführt. Die Mieterin hielt die Feuchtigkeit in der Wohnung und im Keller für einen Mietmangel, der sie zur Mietminderung von 50 % berechtige. Der Vermieter habe trotz unverzüglicher Anzeige keine ausreichenden Maßnahmen ergriffen, um die Feuchtigkeit im Mauerwerk und die zugrundeliegende Ursache zu beheben. Der Vermieter meinte dagegen, ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. In der Wohnung bestehe kein Schimmel. Das Haus entspreche dem Baustandard von 1924. Zudem sei eine Beseitigung der Ursache unverhältnismäßig. Schließlich klagte die Mieterin.

Der Mieterin stand laut LG sowohl ein Anspruch auf Beseitigung der Mängel in den betroffenen Wänden in Schlafzimmer, Flur und Wohnzimmer als auch ein Minderungsrecht von 20 % zu. Das galt allerdings beides nicht für die im Kellerraum bestehende Feuchtigkeit in den Wänden. Durch die Durchfeuchtung der Wände war die Tauglichkeit der Mietsache gemindert. Massive Durchfeuchtungen von Innen- und Außenwänden von Mietwohnungen haben erhebliche nachteilige Auswirkungen auf Wohnkomfort, Gesundheit und den optischen Eindruck. Massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssten deshalb weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten hingenommen werden - und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist.

Hinweis: Mietschäden sollten vom Vermieter ausreichend und beweissicher dokumentiert werden. Der Nachweis des Schadens muss im Zweifel auch nach mehreren Monaten und Jahren noch möglich sein.

(aus: Ausgabe 07/2024)

Da ist er - unser erster Fall in Sachen THC-Grenzwert. Dabei war es am Amtsgericht Dortmund (AG), eine Entscheidung zu treffen, ob der bisherige Grenzwert von einer neuen Zahl abgelöst wird - und wenn ja, von welcher und von wem festgelegt. Wie dem Hinweistext zu entnehmen, wird es hierzu nicht nur juristische Meinungsverschiedenheiten, sondern auch Diskussionen um prinzipielle Grundhaltungen und Umsetzungsformen geben.

Der Sachverhalt ist kurz und knapp dargelegt: Dem Betroffenen wurde vorgeworfen, vor dem 01.04.2024 einen Pkw geführt zu haben, obwohl er unter der Wirkung berauschender Mittel gestanden habe. Eine Blutprobe hatte ihm eine THC-Konzentration von 3,1 ng/ml nachgewiesen.

Das AG hat den Betroffenen freigesprochen. Der bisherige Grenzwert habe zwar bei 1,0 ng/ml gelegen - dieser gelte seit dem 01.04.2024 mit Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetzes aber nicht mehr. In der Anlage zu § 24a Straßenverkehrsgesetz (StVG) werde lediglich das Wirkungsverbot von THC genannt, nicht aber ein im Straßenverkehr maßgeblicher Grenzwert. Dieser sei in der Vergangenheit von der Rechtsprechung anhand rechtsmedizinischer Vorschläge festgesetzt worden.

Das Bundesministerium für Digitales und Verkehr hat eine Arbeitsgruppe eingesetzt, die nunmehr den Grenzwert 3,5 ng/ml vorgeschlagen habe. Dazu hieß es in der Pressemitteilung des Ministeriums: "Die wissenschaftlichen Experten geben folgende Empfehlung ab: Im Rahmen des § 24a StVG wird ein gesetzlicher Wirkungsgrenzwert von 3,5 ng/ml THC-Blutserum vorgeschlagen. Bei Erreichen dieses Grenzwertes ist nach dem aktuellen Stand der Wissenschaft eine verkehrssicherheitsrelevante Wirkung beim Führen eines Fahrzeugs nicht fernliegend, aber deutlich unterhalb der Schwelle, ab der ein allgemeines Unfallrisiko liegt." Das AG sieht in dieser Form der Stellungnahme ein antizipiertes Sachverständigengutachten. Es seien auch keine weiteren Schritte für die Umsetzung des Grenzwerts in die verkehrsrechtliche Praxis vorgesehen.

Hinweis: Für die Praxis ist diese Entscheidung wesentlich, da die darin enthaltene Argumentation auf alle noch offenen Cannabisordnungswidrigkeitsverfahren anwendbar sein dürfte. Anders als das AG hat aber das - Überraschung - Bayerische Oberste Landesgericht in einem Beschluss vom 02.05.2024 (202 ObOWi 374/24) entschieden. Der Senat vertrat die Auffassung, dass nach derzeit unverändert gültiger Rechtslage keine Veranlassung bestehe, von dem sogenannten analytischen Nachweisgrenzwert für THC bzw. Cannabisprodukte von 1 ng/ml THC im Blutserum abzuweichen.

(aus: Ausgabe 07/2024)

Was passiert, wenn objektiv Schwarzarbeit vorliegt, dies aber von beiden Seiten bestritten wird, zeigt dieser Fall des Oberlandesgerichts Hamm (OLG) auf. Liegen nämlich klare Beweise für eine solche illegale Absprache der Vertragsparteien vor, wird in der Folge ein zivilrechtlicher Grundsatz außer Kraft gesetzt. Um was es sich bei diesem Grundsatz - der "Dispositionsmaxime des Zivilrechts" - handelt, lesen Sie hier.

Ein Mann besaß einen Landschaftsbaubetrieb. Nun sollten umfangreiche Arbeiten an einem Garten durchgeführt werden. Er traf sich an seinem Grundstück mit einem Landschaftsbauer. Dieser erstellte einen Kostenvoranschlag über 16.645 EUR, der keine Mehrwertsteuer auswies, und übermittelte diesen per E-Mail dem Kunden. Der erklärte sich per WhatsApp damit einverstanden. Die Arbeiten wurden aufgenommen, dann aber wegen winterlicher Witterung unterbrochen. Letztendlich wurden die Arbeiten nicht fertiggestellt, und die Zusammenarbeit der Parteien wurde beendet. Der Landschaftsbauer erteilte dann eine Schlussrechnung über 21.843 EUR inkl. Umsatzsteuer. Die Rechnung wurde allerdings nicht ausgeglichen, woraufhin auch geklagt wurde. Der Kunde verlangte dann widerklagend die Rückzahlung angeblich geleisteter Barzahlungen von über 10.000 EUR.

Das OLG wies sowohl Klage als auch Widerklage ab. Nach Ergebnis der Beweisaufnahme lag für das Gericht eine sogenannte "Ohne-Rechnung-Abrede" vor, die die Nichtigkeit des gesamten Vertrags zur Folge hat (§ 134 Bürgerliches Gesetzbuch in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG)). Es bestanden somit keinerlei wechselseitige Ansprüche der Parteien.

Die sogenannte Dispositionsmaxime des Zivilrechts besagt als bedeutendster Verfahrensgrundsatz zwar, dass ein als zivilrechtlicher Rechtsstreit vor Gericht ausgetragenes Verfahren grundsätzlich durch die Parteien beherrscht wird. Doch in Fällen wie diesen, in denen die Parteien gemeinsam vorsätzlich gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, stößt diese Dispositionsmaxime an ihre Grenze. Sonst könnten die Folgen dieses Verstoßes schließlich durch übereinstimmenden wahrheitswidrigen Parteivortrag umgangen werden. Ist ein Zivilgericht also von den Tatsachen überzeugt, die einen Verstoß gegen das genannte Verbot begründen, ist es den Parteien nachträglich nicht möglich, die Folgen des Gesetzes mit Hilfe zivilprozessualer Vorschriften zu umgehen.

Hinweis: Das OLG hat die Möglichkeit der Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Es ist aber unwahrscheinlich, dass der BGH anders entscheiden wird.

(aus: Ausgabe 07/2024)